본글을 찾는 분이 많아서 조금 수정하고 다시 갱신시킵니다.
본 글은 2006/10/16일자로 쓴글입니다. 매물이 많이 없어지고 상승세를 타기 시작했을때 입니다.
2006/11/06일.. 호가 4천 상승 실거래가 2천 500상승,
2006/11/27일.. 호가 7천 상승 실거래가 4천 500상승, 역시나 다른곳에 비하면 변화폭이 높은편은 아니지만 소형평수에 복도식이라는것은 감안하면 상승세가 절대로 작지 않은 금액입니다.
요즘 부동산이 급등세라 같이 묻어가는 중이기도 하고 노원구에 대한 재평가가 이루어 지기도 하는 분위기 입니다. 하지만 지금도 늦지 않았다고 봅니다.
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이래저래 고민을 많이 했고 지금도 하고 있습니다.
재테크~ 재테크~ 하지만. 재테크 할 능력이 그닥 없고 눈앞에 일도 해결못하면서 미래를 본다는것은
정말 힘들지요.
결국에는 모든 은행,보험,증권(?)과 거래를 끊고 집을 구입하기로 맘을 먹었습니다.
여러 조건을 따져보고.. 적어도 은행 이자보다는 조금더 받겠지~ 라는 막연한 생각으로 정한곳이
서울에서 대단지중 가장 저렴하다는 상계동 주공아파트입니다.
이곳을 선택한 몇몇가지의 이유를 적어보자면
1. 노원구 차량기지 이전,운전면허 시험장 이전
==> 확정이 되었으며 이전하기 위한 초기작업에 들어갔습니다. 약 5년 예상하고 부지는 상암월그컵경기장만합니다. 그곳에 상업지구가 들어오면 나쁘지 않을것입니다. 현재 많은 의견들이 나오고 있습니다. 주상복합, 돔구장, 공원... 그중에 공원은 피해야될듯(그렇지 않아도 상계주공단지의 80%는 단지내 공원을 가지고 있습니다.)
2. 동부간선도로 확장
==> 이전부터 말이 나왔지만 예산 신청을 하였고 건교부에서는 반대한다고 하더군요. 그래도 교통을 해소하기위해 꼭 추진해야되는것이기에 언젠가는 되겠지요. 현재 확정되었습니다. 곧 공사 들어갈것입니다.
3. 서울시 4위에 부합하는 학원가..
==> 조금더 커지고 뛰어난 학교가 된다면 교육열 1위 강남을 언젠가는 따라갈까요? 아직은 힘들지만 교육인프라가 조금더 구축되면 집값에 교육 프리미엄이 확실하게 붙을것입니다. 현재 중계동 은행 사거리 중심으로 교육 프리미엄이 붙고 있습니다.
4. 상계 뉴타운 형성으로 인한 상업지구의 활성화
==> 인구 유입으로 인한 상업지구의 활성화로 도로확장, 편의시설확충등으로 인한 집값상승
5. 대단지중 가장 저렴한 가격!
==> 1000세대중 평당 5~600인 곳이 서울의 아파트중에는 없습니다. 즉 떨어질 가격이 없기에 적어도 본전치기를 할수있다는..또한 전세비율이 높습니다. 전세비율이 높다는것은 살기가 좋고 집값이 오를 가능성이 적다는 사람들의 심리를 보여주지요! 저는 살기 좋다는데 더 비중을 두었습니다.
6. 말이 많아진 강북개발
==> 강남에 비해 많이 뒤떨어진 강북! 개발을 안할수 없을정도로 민심이 나뻐지고 있습니다. 현재 나열할수 없을정도로 많은 개발건들이 있습니다. 그것이 이루어지냐 마냐에 따른 가격상승이 있겠지요.. 역시나 민심은 천심이라고 안할수 없을것입니다.
7. 리모델링 연한 단축! 20년 -> 15년
==> 구입뒤 발표 되었으면 좋으련만 안타깝게도 구입전에 발표되어 조금더 비싼값에 사게 되었습니다. 상계주공모든단지는 리모델링이 가능하게 되었습니다. 하지만 소형평수이고 리모델링시 집구조배치가 조금 애매해 집니다. 아마도 재건축으로 가겠지요.. 언제가 될지는 모르겠지만.
8. 당현천개발로 인한 환경개선기대
==> 조그마한 개천을 조금더 좋은 환경으로 개선 시킵니다. (공원 확충) 집값에는 아주 미비한 영향을 미치겠지요. 특히나 4단지가 가장 유력하지만 당현천 위,아래로 2~3블럭까지는 충분히 영향이 있을것입니다.
9. 중계동에 영어 과학공원 조성 확정
==> 이것또한 교육 인프라중 하나 입니다. 충분한 집값상승의 요인입니다. (2008년 완공)
10. 개발이되었을경우 가장 커다란 시세차이를 볼수 있음
==> 적은 금액투자로 많은 금액 확보가능. 솔직하게 강남,송파,평촌,목동같은곳과는 비교불가능 입니다. 이미 많은 인프라가 구축되어있기때문에.. 또한 그곳에 투자할돈은 없습니다. 하지만 검단, 은평, 파주, 포천, 남양주.. 이곳집값을 보면 어처구니 없습니다. 사람들의 시선차이일지도 모르겠지만 제가 느끼기엔 적어도 위와같은 지역보다는 좋습니다. 단지 아파트가 오래되었을뿐 생활환경에서는 앞선다고 봐야지요. 따라서 저평가된 지금 덤벼 든다면 많으면 4배 적으면 1.5배까지 바라볼수 있습니다.
11. 안정적인 투자처!
==> 현재 서울의 대단지중 가장 저렴합니다. 다른곳을 사려고 덤벼든다면 4억을 투자해야될것을 2억만 투자하면 구매 가능합니다. 만약에 50%로 거품이 무너졌다 보더라도 다른곳의 매입자는 2억을 손해보겠지요. 상계동은 1억만 손해 봅니다. 솔직히 말이 4억,2억이지.. 상계동은 전세비 + 4~5천정도면 구매 가능합니다. 다른 곳 전세비의 두~세배입니다. 그것에 비하면 거의 손해가 없을듯 싶습니다.
위와 같은 이유로 여러가지 입지를 보고 선정한 곳이
상계주공 6단지 입니다.
노원역주변
왼쪽 윗부분이 차량기지,면허 연습장
7단지 옆과 밑부분이 상가지역(백화점, 쇼핑몰포함)
오른쪽 밑부분이 당현천
이렇게 봤을때 제가 6단지를 선택한 이유는
1. 더블역세권(4,7호선 5분거리)
2. 생활 편의 시설 확충
3. 재건축시 다른 단지에 비해 주상복합가능성 높음(노원구에 상업지역이 많이 부족하다는 이유하나만으로)
4. 노원구 최대의 상업단지 옆
5. 간선도로와의 약간의 거리
6. 추후 차량기지 이전후 개발했을때, 그 상업지구와의 적당한 거리
7. 학교를 끼고 있는 단지가 아닌 이유로 재건축이 쉬움(학교끼고 있는 단지라면 그학교의 학생은????)
8. 5단지(저층, 11평)이 재건축 할시! 6단지와 같이 할수밖에 없는 여건
9. 3단지 근방으로 학원가 형성중, 은행사거리(학원가) 도보로 가능, 자전거로 5~10분
그리고 역세권중 다른 단지를 선택하지 않은 이유는(단순 제 생각입니다.)
1. 3단지는 정말 좋지만 가장 큰 평수는 자금부족(재건축시 지분이 가장 큰평수가 가장 유리)
2. 7단지는 작은 평수는 번화가와 너무 가까움(소음), 큰평수는 7호선과의 거리때문에 더블 역세권이라 보기 힘듬(어차피 도토리 키재기입니다), 실거주 조건이 조금 부족
3. 4단지는 최고의 주거조건임 하지만 역시나 큰평수 자금부족, 투자겸 실거주(50:50)조건으로는 투자의비율이 조금약함
요즘 친구들에게 돈이 조금 있으면 사놓으라고 권하고 있습니다.
제 분석, 선택이 옳았길 빌면서 그냥 이래저래 적어봤습니다.
아직 집문서가 손에 들어 오지는 않았지만 앞으로 일어나야될 일들이 잘풀려서 올해 안으로 손에 들어왔으면 합니다.
근 2~3달간 너무 많은 스트레스를 받았네요. 결국 나를 위한 스트레스 이지만... 이제 끝이 보이려합니다.
